깡통전세 전세사기 예방 대책 내재산 지키기

깡통전세 및 전세사기 피해가 심각한 수준을 넘어서 앞으로 불러올 파장이 만만치 않을 것으로 예상되고 있습니다. 올해 9월까지 집계된 전세보증금 반환 보증사고가 역대 최대를 기록했는데 전세사기 피해 대처법부터 피해 사례별 정리 순서대로 해보겠습니다. 제 가장 가까운 사람 이야기라 더 정확하게 정리하고 똑같은 피해자가 생기지 않기를 바라는 마음에 남깁니다.

 

정부에서는 집값이 하락한 원인을 올해 금리 인상 등으로 치부하고 있는데 그것만이 아닌 복합적 원인으로 인해 거품이 빠지고 있다고 보는게 맞습니다. 대략 3년동안 치솟은 집값은 그걸 부추긴 언론과 부동산 관련 업자들 그리고 실제 이익을 본 부동산 재벌들이 만들어낸 합작품에 놀아났기 때문에 당연한 결과로 지금 거품이 빠지고 있는것 입니다.

 

 

 

 

왜 이 이야기부터 말씀드리냐면 위에서 발생한 원인으로 충분했던 전세 물량이 잠기게 되어버린게 시작으로 깡통전세가 발생하고 전세사기까지 기승하며 전세보증금 반환도 안되는 상황이 생겨버렸기 때문입니다. 서울에서 42평 아파트 한채 사려면 부부가 미치듯이 일해서 월 500만원씩 20년을 모아도 못사는게 현실입니다. 그런 상황을 만들어 놓고 또 이를 틈타 "4억짜리 신축 빌라에 1천만원만 있으면 갭투자가 가능하다"는 이야기로 아파트를 사기는 어렵고 이를 보며 부러워만 하고 있던 사람들에게 기름을 부어 버려지는 땅까지 전부 우후죽순 빌라로 만들어 갭투자에 뛰어들게 만들어버렸습니다.

 

지금도 그때 "집값 계속오른다." "무조건 지금 사야한다." "지금이 기회다." "앞으로 더 오른다." 영끌영끌 각 포털 메인에 "자고일어났더니 1억씩 오른다." 이런 그지 같은 기사들이 반복되었던거 기억하실겁니다. 그런데 지금 그때 그 언론들, 전문가들이라고 하는 사기꾼들 다들 안면몰수하고 자긴 책임 없는냥 하고 있는거 진짜 부아가 치밀어오릅니다.

 

화가나서 서론이 길었습니다. 하고싶은 이야기가 너무 많지만 지금도 이글을 보실 분들이 처해있는 상황을 생각하면 더 냉정해져야 한다고 다시 마음 추스려 봅니다. 정확한 대처를 할 수 있도록 작은 도움이나마 될 수 있도록 기록해 보겠습니다.

 

 

 

깡통전세 전세사기란?

깡통전세는 전세 계약기간이 끝났는데 보증금을 세입자에게 돌려주지 않는 것입니다. 당시 4억에 전세를 내놓았었는데 물량이 한순간에 풀리고 거품이 빠지며 현재 전세가가  3억으로 1억이나 떨어져 집주인이 보증금을 제때 반환하지 못하는 상황이 발생하게 되었습니다. 그나마 양심적인 집주인은 보증금 반환 대신 대출금 이자를 지급해주는 방식으로 유지하는 일이 빈번해지고 있습니다. 전세보증금을 상회하는 1억에 대한 이자 부분을 집주인이 대납하는 것 입니다.

 

그리고, 전세사기는 매매가보다 높은 전세금을 설정해 받은 뒤 잠적해 버리는 것입니다. 신축빌라가 가장 많이 전세사기로 활용되는데 그 이유는 신축이기에 주변시세가 정확히 반영되기 어렵다는 사실을 이용하기 때문입니다. 실제 매매가보다 전세가격을 높여 세입자를 받아 보증금을 들고 나른다면? 그게 바로 전세사기가 되는 것 입니다.

 

 

전세사기는 부동산에 전세 매물을 알아보러 가는 그 시점부터 시작된다고 볼 수 있습니다. '부동산 중개인' '건축업자' '집주인' 이 셋이 작정하고 통수를 치기위해 계획해 만드는 사기가 바로 전세사기입니다. 이미 부동산에 전세 매물을 알아보러 사기꾼이 운영하는 공인중개사 사무실에 발을 들여 세입자가 되는 순간 내 보증금을 먹튀하기위한 판에 들어가게 되는것이죠. 이것을 이른바 '동시진행' 방식이라고 합니다.

 

셋이 한통속으로 전세사기를 치는 것입니다.

 

사기꾼공인중개사 B에게 세입자 D가 방문을 합니다. 빌라 괜찮은곳 알아보러 왔다고 말이죠. 누구나 집 알아볼때 시작하는 흔한 방식입니다. 이때 B는 D에게 반지하나 허름한 빌라들을 먼저 보여줍니다. D가 실망하며 지쳐갈때쯤 "그럼 최근에 아주 괜찮은 신축 빌라 나온게 있는데 한본 보실래요?" 하며 꼬시기 시작합니다.

 

신축빌라는 다소 비싸기때문에 최대 100%까지 그냥 몸만 들어오면 된다고 대출까지 권유해준다. 심지어 한때 120% 대출이라는 허무맹랑한 이야기를 하며 백프로면 백프로지 그게 뭐냐고 하니까 대출 해주고 여유자금으로 쓰라고 다시 페이백해준다나 뭐라나.. (사기꾼놈들 진짜..)

 

그리고 최근에는 중개인이 이사비 지원으로 1,000만원을 지원해준다는둥 냉장고, 세탁기, 건조기 등 필요한거 사주겠다는둥 하며 꼬드기는데 이때 왜? 하고 생각해볼 필요가 있습니다.

 

 

 

전세사기 유형 - 1. 동시진행

전세사기 중 가장 흔한 유형인 동시진행 방식은 건축업자가 빌라를 지어 집주인에게 분양하고 이를 세입자에게 다시 전세로 돌리는데 이 모든게 한번에 이루어지는 것을 말합니다. 집주인이 세입자의 보증금만 가지고 분양받을 수 있는 구조가 되는 것입니다. 집주인은 한푼도 없이 새 빌라의 주인이 될 수 있습니다. 왜냐면 내가 준 전세금으로 분양가를 치루기 때문입니다.

 

이게 뭐가 문제인가 모르시겠다구요? 다음 사례를 한번 보시면 금방 이해할 수 있습니다.

 

A라는 건축업자가 신축 빌라를 건축합니다.
이를 B라는 공인중개사가 C라는 집주인을 두고 D에게 전세를 내줍니다.

 

C가 소유하게될 빌라 101호 매매가가 4억인데 아직 대금을 치루지 않았습니다. 그때 전세 세입자 D에게 4억 5천의 전세보증금을 받는다면??

 

 

C는 A에게 4억의 대금을 그리고 공인중개사 B에게 1천만원의 수수료를 지급하고 명의자로 계약 한번에 4천만원을 벌게 되었습니다. (A가 B에게 1천만원 수수료를 지급하거나 C가 A에게 2천만원을 단독으로 지급하는 경우도 있습니다.)

 

그렇게 10채를 돌린다면 명의자 C는 4억을, 그걸 중개한 B는 2억을, 건축업자 A는 사기라는게 밝혀진다해도 책임에서 자유로우며 분양대금을 다 받고 유유히 사라집니다.

 

 

 

전세 사기 유형 - 2. 집주인 바꿔치기

2022년 상반기 연령대별 전세사기 사고건수 비중을 보면 2030 청년 세대가 무려 70%에 달합니다. 이는 어리숙한 사회 초년생이어서 사기를 당하는게 아니고 전세 자금을 감당할 수 있는 수준이 빌라에 한정되기 때문이라고 생각됩니다. 굳이 사놓고 가격도 오르지 않을 빌라를 매매해서 부담을 가질 필요가 있을까? 전세로 살다 사정 괜찮아지면 아파트 매매해서 가면 되지 않을까? 라고 시작을 하기 때문이죠.

 

지능화된 사기수법으로 작정하고 사기를 치는대 당해낼 사람은 아무도 없습니다. 당신의 잘못이 아닙니다. 사기친 XX끼들이 나쁜거죠. 등기부등본 확인부터 전입 신고 필수, 확정일자 받고, 전세보증금 보증보험 등 각종 서류들 다 챙겨도 이 사기는 당할 재간이 없습니다.

 

우리가 앞서 동시진행 방식에서 그럼 C는? 집주인 C한테 보증금 4억 5천을 청구해서 받으면 되는거 아닌가? 하고 생각이 드실텐데요. 이미 C는 그 집의 소유권을 신용불량자나 노숙자들에게 뒷돈을 주고 넘긴 상태입니다.

 

전세 만기가 되어 소유권을 가진 집주인에게 찾아가 돌려달라고 해봐야 줄 수 있는 돈도 없는 상태이니 배째라고 경매치라고 알아서 하라고 막무가내로 나옵니다. 원래 집주인은 이미 연락 두절상태고 말이죠.

 

집주인 바꿔치기 진짜는 이겁니다.

 

집주인 C와 계약을 하기로 한날 세입자 D는 공인중개사 B의 사무실로 찾아갑니다. 그런데 B가 말을합니다. "집주인이 급하게 집을 팔아야해서 바뀐 주인 E씨와 계약을 하게 되었다"고 말입니다. 또, 집주인 C와 계약을 했는데 전입신고를 하러간 당일 소유권을 또다른 F와 바꿔치기 해버리는 경우가 있습니다.

 

전입신고로 확정일자를 받으면 다음 날부터 그 효력이 발생하는데반해 주택 소유권 이전이나 대출에 따른 근저당권 설정은 당일부터 효력이 발생하는걸 이용한 사기입니다.

 

 

 

전세사기 유형 - 3. 신탁등기 물건

전세가격이 다른곳보다 저렴하다 그런데 신축에 빌트인 가구에 뭔가 너무 화려하다 뭔가 맛깔나게 자꾸 되어있는데 특이하게 저렴하다. 또, 공인중개사가 자꾸 뭘 얹어주고 대출도 100%에 육박한다. 그럼 신탁등기 물건으로 사기칠 가능성이 농후합니다. 신탁법상 신탁은 특정의 재산권을 타인으로 하여금 일정한 자의 이익 또는 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 것을 말하는데, 이 경우에 등기하여야 할 재산권의 신탁은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있는데 이때 하는 등기를 신탁등기라합니다.

 

이렇게만 말하면 너무 어렵죠. 이렇게 생각하시면 되는데 내가 계약한 집주인이 사실은 집주인이 아니라는 것 입니다. 아무것도 모르고 신탁등기 물건을 계약하게 되면 불법점유자로 몰리게 되고 보증금 또한 날리게 되니 무조건 주의하셔야 합니다.

 

 

임대사업을 하려는 사람은 부족한 자금 때문에 금융기관에 소유권을 넘기고 대출을 받아 건물을 올리고 이를 관리하는 회사로 신탁회사를 두게 됩니다. 이경우 임대차 계약을 하기 위해선 신탁회사의 동의가 필수고, 동의가 없는 계약은 '무효'입니다.

 

신탁등기 물건은 '신탁원부'를 확인해야 알 수 있는데 공인중개사나 집주인이 쉽게 확인할 수 없다는 점을 악용해 계약을 진행하고 돈을 나눈뒤 날라버리는 또다른 전세사기가 되는 것입니다.

 

등기부등본 갑구 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)에 '부동산신탁회사'가 들어가 있다면 무조건 주의하셔야 합니다. 신탁회사 동의 없이 집주인과 단독 계약은 무조건 무효이며 이후에 발생하는 문제에 대해선 본인이 책임져야 합니다.

 

 

 

전세사기 예방 대책 - 어떻게?

사기꾼이 한동네에 4명이 있을까? 라는 생각으로 접근하는 방식입니다. 그나마 개인이 발품팔아 신뢰할만한 확인 방법으로 주변 부동산 3곳만 더 다녀보시면 알 수 있습니다. 해당 빌라에 대한 이야기를 더 많은 전문가들에게 듣는 방식입니다. 사기꾼 공인중개사가 한 지역에 4명씩이나 있다? 그것도 그 빌라를 이용해서? 전세사기도 작정하고 해야만 하는 전문(?) 영역입니다. 세입자들 가슴에 대못을 박은것 치고 형량이 매우 작기는 하지만 1년형을 선고받은 사례들이 많이 있습니다.

 

내년 1월 전세계약에 관한 내용과 악성 임대인 명단을 담은 '자가진단 안심전세' 앱도 출시할 예정이라고 합니다. 서울시 같은 경우는 '서울부동산정보광장' 홈페이지에 접속해 '전세가격 상담센터'를 누르면 예정 주택의 시세를 확인할 수 있습니다. 실효성이 있을지는 더 지켜봐야 알겠지만 그래도 참고하시면 좋을듯합니다.

 

전세가격 상담센터 링크 입니다. (이상하게 미리보기가 안떠서 링크만 올립니다.)

https://land.seoul.go.kr:444/land/broker/rentProprtCounsel.do

 

 

최근 경찰청이 내년 1월까지 '전세사기 전국 특별 단속 기간'으로 정하고 전담수사본부를 운영하고 있습니다. 10월 9일 기준 전세사기범 600여명을 검거했고, 50여명이 구속된 상태입니다. 최근에 경기 남부청 반부패수사대에서는 3,400채를 보유했던 주범 3명을 구속한 사례도 있습니다. 무자본 갭투자라며 부동산을 쇼핑하듯이 마구잡이로 사들인 것입니다. 보증금을 반환하지 않을 목적으로 말이죠..

 

 

 

 

앞에서도 말씀드렸지만 사기 치려고 마음먹고 치는게 '전세사기'입니다. 당한사람이 바보라서 당하는게 아닙니다. 조심한다고 조심하고 또 알아볼거 다 알아봐도 당할 수 있는게 '전세사기'입니다. 한사람, 한가족이 피땀흘려 번돈 그리고 또 벌어야하는돈을 가지고 사기를 치는데 형량이 1년이 뭡니까.. 임대업자 3년, 건축업자 1~2년, 공인중개사 1년 이게 뭐냐고요.. 그냥 1만원에 1년씩 해야하는거 아닙니까? 제발.. 제발좀 대책이 없으면 법으로라도 때려주시면 안될까요? 사기친 일당들 잡은뒤에 속이라도 후련하게 말이죠.

 

 

 

 

또 쓰다보니가 화가나서 이만 갈무리 하겠습니다. 다음 포스팅엔 '전세보증금 반환' 최선책으로 돌아오겠습니다. 감사합니다.