증시전망 3탄 부동산 시장 가격 붕괴, 오피스텔 청약 미달, 무역적자

한국은행이 내년 경제 성장률 전망치를 기존 2.1%에서 1.7%로 대폭 하향 조정해 발표했습니다. 국내외 주요 기관들도 내년 경제 성장률이 1%대로 추락할것으로 전망하고 있는데 이는 어느 한가지 문제만으로 만들어진게 아닙니다. 앞서 보여드렸던 일련의 사태를 포함해 복합적 위기상황에 놓였다고 볼 수 있습니다.

 

아직 안보신 분들은 아래 2023년 국내 증시 전망 1탄, 2탄 모두 보시면 흐름을 쉽게 이해하실 수 있습니다.

 

2023년 국내 증시 전망 1탄 - 레고랜드 흥국생명 사태

 

한국 증시 전망 2탄 – 금리 인상 코픽스 (COFIX) 상승 FTX 거래소 파산

 

오늘은 부동산 시장 침체와 무역적자 400억달러 등 기존에 보여드렸던 사태와 더불어 2023년 증시 전망도 밝지만은 않은 이유를 이야기해 보겠습니다.

한국은 물론 미국도 유럽도 빠른 속도로 부동산 집값이 하락하고 있습니다. 앞서 전해드린 채권시장 붕괴와 금리 인상으로 인해 벌어지는 일련의 사태들이 더해져 한국 부동산 시장 붕괴에 속도를 가중시키고 있다는 평가가 나오고 있습니다.

 

 

수신금리 상승 > 코픽스 금리 상승 > 대출 금리 상승 이라는 악순환의 고리가 만들어지며 기존 대출자들의 부담을 더하고 있습니다. 저를 포함해 제 주변만해도 이자를 기존에비해 2배가까이 내고 있는 분들이 대부분입니다. 열심히 돈벌어 이자내기 바쁘니 가지고 있는 부동산을 처분해 대출부터 갚아야 하는게 아닐까 고민하는 단계에 도달했습니다.

한편에선 한국 부동산 시장은 다르다며 내년 하반기부터는 살아날것이라고 전망하는 사람도 있습니다. 하지만 낙관적인 전망도 좋지만 실질소득 하락, 부동산 투기세력 이탈, 전세사기 등 끝까지 내몰린 개인들이 부동산에 지금 다시 투자하기는 쉽지 않습니다.

고점에 물린 투자자들도 이탈하고 있으며 분양시장도 미분양 사태가 벌어지고 있어 어디까지 떨어질지 알 수 없을 정도로 위험한 지경이다라고 보는게 맞을 것 같습니다.

 

 

 

 

부동산 시장 가격 붕괴 거래 절벽 위기

윤석열 대통령의 취임 후 첫 기자회견에서 밝힌 ‘정책 성과’를 기억하고 계십니까? 8월 17일 취임 100일 기념 기자회견에서 “국민들의 주거 불안이 없도록 수요 공급을 왜곡하는 각종 규제를 합리화하고 사회적 약자를 위한 주거복지를 강화했다”며 “폭등한 집값과 전셋값을 안정시켰다”고 말했습니다.

100일만에 잡힐 부동산 시장도 아니고 가격이 하락하면 안정되었다고 표현하니 좋아보이지만 실상은 그렇지 않다는걸 누구보다 우리가 피부로 느끼고 있으니 더 말해 뭐할까 싶습니다.

올해 4분기 직전 거래가보다 하락한 가격에 팔린 비율이 서울을 포함해 전국에서 역대 최고 수준을 기록한 것으로 나타나고 있습니다. 한국부동산원 조사에 의하면 올해 1월부터 9월까지 수도권 아파트값이 2.37% 하락했다고 밝혔습니다. 11월 15일 기준 국토교통부 실거래가를 토대로 올해 4분기 수치가 직전 대비 5% 이상 거래가가 하락한 서울 아파트 비율이  51.6%로 집계 됐습니다.

금리인상이 시작되자 부동산 가격이 빠르게 떨어졌다고 보고 있습니다.

 

 

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 송파구 가락동 헬리오시티 84.9㎡(전용면적)는 지난 11일 16억8000만원으로 거래 되었는데 지난 1월 최고가 23억7000만원보다 6억9000만원 내린 가격입니다. 잠실동 잠실엘스 84.8㎡는 지난달 19일 19억원에 거래되었는데 지난 3월 최고가 26억7000만원 보다 7억7000만원 떨어진 가격입니다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 76㎡는 지난 8일 17억7000만원에 매매되었는데 지난해 11월 최고가인 26억3000만원보다 8억6000만원 내린 것입니다.

전세가격이 하락하며 급매물이 속출하고 있고 어느 형태로든 거래가 되길 바란다며 같은 매물을 월세, 전세, 매매를 한번에 내놓는 지경이라고 전해지고 있습니다.

 

 

 

 

아파트 대체 수요 오피스텔 청약 미달 사태

급격히 오른 아파트 가격의 대체제로 주거용 오피스텔 투자가 성행했었습니다. 하지만 최근 아파트값이 급격히 하락하고 고금리 기조가 이어질 것으로 전망되며 오피스텔 청약 미달 사태가 속출하고 있습니다.

부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 올해 하반기 청약을 받은 전국 오피스텔 41곳 중 41.5%인 17개 단지가 청약 미달 되었다고 합니다. 지난해 하반기 청약에 미달한 단지는 12.9%로 31곳중 4곳뿐이었던것에 반해 현재 오피스텔 청약 상태가 심각한 수준임을 확인할 수 있습니다.

올 9월 청약을 했던 인천 계양구 효성동 ‘인천계양유탑 유블레스’는 408실 모집에 6건 접수, 11월 23일 청약 신청을 받은 세종시 소담동 ‘소담캐슬 오피스텔’은 81실 모집에 청약 건수가 18건에 그쳤습니다.

 

 

청약 경쟁률도 살펴보면 올 하반기 전국 오피스텔 평균 청약 경쟁률은 1.2대 1로 지난해 하반기 24.9대 1과 비교하면 얼마나 얼어붙었는지 가늠이 됩니다. 같은 기간 서울 오피스텔 청약 경쟁률도 11.7대 1에서 1.8대 1로 급락했다고 밝혔습니다.

고금리 기조에 아파트 대체제로 각광받던 오피스텔 청약 미달 사태가 얼마나 심각한지 극심한 거래 절벽이 이어지고 있음을 지표로 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

부동산 정책 규제 대폭 완화

정부는 최근 부동산 규제지역을 추가로 해제했습니다. 투기과열지구에서 해제되면 15억원 이상 주택에도 주택담보대출이 허용되고, 주택담보대출비율(LTV)은 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과는 30%가 적용됩니다.

주택분양권 전매제한 기간도 최대 5년에서 3년으로, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 줄어들고 조정대상지역에서 해제되면 LTV 규제가 50%에서 70%로 완화되며 다주택자도 주택담보대출이 허용됩니다.

부동산과 관련된 규제가 대거 풀리게 되는 정책을 펴는 것은 이명박 정부 시즌2로 보는 시각이 많습니다. 얼마남지 않은 올해 중 재건축 첫단추인 ‘안전진단’ 규제 완화, 등록임대사업 규제 추가 완화 등 추가 규제 완화로 침체된 주택시장에 활력을 불어 넣겠다 시사했습니다.

하지만, 경기침체, 대출금리 상승 등 압박이 심한 가운데 거래 단절, 기존 매입 및 전세가격 하락으로 부담이 가중되고 있어 현 상황도 버거워 규제 완화 만으로 부동산 시장을 활성화 시킬 수 있을 것으로 보이지는 않습니다.

매매가격 하락세를 진정 시키려면 첫 번째로 전세가격 하락이 진정되어야 합니다. 하지만 내년에는 더 많은 새로운 입주물량이 쏟아질 예정입니다. 급격한 금리 상승으로 갭투자를 통한 주택 투기도 더 이상 수익이나지않는 투자가 되어 수요는 줄고 공급은 늘어나는 사태에 직면하게 되었습니다.

수요 공급 괴리가 불러올 집값 하락은 하방 강도만 더해질게 뻔한 상황을 초래할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

수출부진 올해 누적 무역적자 400억달러 육박

위에서도 좋은소식하나 전해드리지 못했는데 기업들의 상황도 좋지가 못하다는 말씀을 전해드려 더없이 죄송할 따름입니다. 듣기만해도 몸서리처지는 단어중 하나로 IMF가 있습니다. 무역수지가 IMF 외환위기 1997년 이후 25년만에 8개월째 적자를 이어가고 있습니다.

지난 4월(-23억5,700만 달러), 5월(-15억4000만 달러), 6월(-24억5700만 달러), 7월(-50억8500만 달러), 8월(-94억100만 달러), 9월(-38억1500만 달러), 10월(-66억9,800만 달러)까지 연속 적자를 기록 중입니다. 11월 20일까지 연간 무역수지 적자는 399억6800만달러로 400억달러에 육박하며 수출이 지난해 같은 기간보다 15% 이상 하락했다고 전해집니다.

 

 

기존 연간 무역적자 최대치는 외환위기 직전인 1996년 기록한 206억2000만달러로 이번사태를 원유, 가스, 석탄 등 3대 에너지원 가격 폭등으로 해당 품목 수입이 적자 폭 확대의 주요 요인으로 꼽고 있습니다.

하지만 더 큰 문제는 수출 급감입니다. 반도체 수출액이 전년 동기 대비 -29.4%로 급감했는데 올 8월 이후 4개월째 역성장 중입니다. 철강제품(-18.8%), 무선통신기기(-20.6%), 정밀기기(-22.2%), 선박(-71.4%) 등도 감소했습니다.

무엇보다 중요하게 봐야할 것은 주요지역 수출 지표입니다. 중국(-28.3%), 대만(-23.5%), 일본(-17.9%), 베트남(-14.4%), 유럽연합(-1.5%) 등으로 집계 되었는데 중국 수출지표는 내년에는 더 악화될 것이라는 전망입니다.

최근 G20 정상들이 만난 가운데 한국판(?) 인도 태평양 전략인 인태전략을 강조하고 나서 중국과의 관계가 더욱 악화되고 말았습니다. 막상 미국과 일본은 중국과 함께 좋게좋게 가자고 말하는데 우린 맨 앞에서서 중국을 깔아내렸으니 중국의 경제보복을 걱정하지 않을 수 없게 됐습니다.

사드배치때 시작된 중국의 경제보복이 아직 정상화 되지 않은 상황에서 다시 인태전략으로 불을 짚인것입니다.

 

 

현재까지 상황이 위와 같습니다. 앞서 전해드린 증시 전망 1,2탄에서 채권시장 신뢰 붕괴와 지속적인 금리인상에 따른 자금경색, 오늘 말씀드린 부동산 시장 가격 붕괴와 거래 절벽, 8개월 연속 무역적자와 내년 1%대 성장 전망까지 안좋은 이야기만 전해드려 너무 죄송할 따름입니다.

다음 포스팅은 2023년 한국 증시 전망 마지막 4탄으로 종합과 함께 이런 가운데 개인투자자는 어떤 선택을 해야할지 또 어떻게 투자에 임하면 되는지에 관해 남겨보겠습니다. 항상 드리는 말씀이지만 위 포스팅은 이미 나와있는 정보를 토대로 정리해 나열한것에 불과합니다. 이를 절대적인 투자의 지표로 삼아 행동하시는 일은 없으시기 바랍니다. 마지막으로 투자는 자기 소신 것 하시고 그에따른 책임도 본인의 몫임을 알려드립니다.

그럼 오늘도 소중한 자산 지키시며 이기는 투자 하시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. :D